הסוד בהוצאה לפועל של פרויקט נדל"ן מוצלח ואיכותי במסגרת תמ"א 38 הוא
ביסודות האיתנים. אמנם מדובר על פרויקט בנייה שחייב להתבצע על ידי אנשי מקצוע
מעולים בהתאם לתקנים מחמירים, אך כשאנחנו מדברים על 'יסודות איתנים' אנחנו
מתכוונים לתשתית המשפטית – להסכם התמ"א ולהיתרים השונים. כאשר התשתית
הזו רעועה ולא סגורה לפרטי פרטים התנעת הפרויקט עלולה להשתבש.
הנה כמה דגשים משפטיים שחייבים להיות חלק מכל מיזם תמ"א 38 שרוצה להצליח.
ההסכם צריך לשקף את כל מה שסוכם
הסכם תמ"א טוב צריך להגדיר מה בדיוק היזם מקבל (לרוב העברה של זכויות הבנייה)
וכמובן מה מקבלים הדיירים. בעניין הזה חשוב לרדת לפרטים הכי קטנים – עד רמת
המפרט בלי לשכוח דבר. מה שלא כתוב בחוזה לא קיים. בנוסף, קיימת הבנה שמי
שנושא בכל העלויות, כולל עלויות של ייעוץ משפטי, דיור חלופי, אגרות, הטלים ומיסים
הוא היזם. ההבנה הזו חייבת לקבל ביטוי בחוזה שמגדיר את העסקה כ'עסקת נטו'.
מבחינת הדיירים זה מה שמבטח אותם מפני תביעות כספים עתידיות וימנע הרבה
ויכוחים וכאבי לב בהמשך הדרך.
תנאי מתלה
אחד הדברים שמאפיינים עסקת תמ"א 38 זו העובדה שעסקה כזו יוצאת לדרך לפני
שכל הפרטים סגורים. לפני התנעת העסקה היזם צריך להגיע להסכם מול הדיירים,
לכן חלק מהבטחות היזם הן הבטחות משוערות. כל עוד לא הוגשו תכניות ולא ניתן
היתר בנייה של רשויות התכנון שום דבר לא סגור. לכן חשוב שההסכם יהיה מותנה
בכך שאם היזם לא יכול לעמוד בהתחייבויות כלפי הדיירים ההסכם יתבטל או יתעדכן.
בעבר היו מקרים של יזמים שהבטיחו הבטחות שידעו שלא יכלו לעמוד בהן אבל מרגע
שהותנע התהליך הדיירים נותרו כבולים ליזם.
הערת אזהרה
בדרך כלל בתום חתימת חוזה תמ"א מול הדיירים נרשמת בטאבו 'הערת אזהרה' על
הרכוש המשותף לטובת היזם. זה מנגנון מקובל שמבטח אותו מול הדיירים. מנגד,
חשוב לשים לב שהערת האזהרה מתייחסת רק לרכוש המשותף ואינה תקפה לדירות
עצמן שהן קניינם הפרטי של הדיירים ורישום 'הערת אזהרה' עליהן פוגע בזכות הקניין
שלהם. במקביל, מומלץ לעמוד על כך שהיזם יספק ייפוי כוח חתום לביטול הערת
האזהרה אם הוא לא יעמוד בחובותיו כפי שהוגדרו בחוזה.
הגבלת קצב מכירת הדירות
לכאורה הסעיף הזה נראה מוזר, הרי באמצעות מכירת הדירות היזם נהנה מאיתנות
כלכלית שמאפשרת לו להתקדם. מנגד, כאשר בוחרים יזם חשוב לבחור ביזם שמראש
מוכיח 'איתנות כלכלית' ותכנית מימון מגובשת שלא תלויה בקצב מכירת הדירות. הגבל
קצב המכירה והתנייתו בקצב התקדמות הפרויקט מעודדת את היזם לעמוד בלוחות
הזמנים ומהווה סוג של עירבון שהדיירים מחזיקים מולו.
תיקון צו הבית המשותף
חשוב שההסכם מול היזם יכלול גם את תיקון צו הבית המשותף, שהוא המפתח לכל
זכויות הקניין של הדיירים. במסגרת התמ"א יקבלו הדיירים חדר ממ"ד ולעיתים גם
מרפסות, מחסנים וחניה פרטית. חשוב שבמקביל התוספות האלה ירשמו כחלק מהדירות והשטחים המוצמדים אליהן. זה משמעותי מאוד בקביעת הערך של הדירה
בעת מכירה עתידית ועדיף להטיל את חובת הרישום, מראש, על היזם.
למידע נוסף על דגשים משפטיים להסכם תמ"א אתם מוזמנים לפנות ל'גיטלמן, לוי,
שזיפי-מאיה משרד עורכי דין'.
