בשנים האחרונות תקנות מיסוי המקרקעין עברו תהפוכות גדולות. הפיכת תמ"א 38
וקבוצות הרכישה לשחקנים משמעותיים בזירת הנדל"ן גרמה למחוקקים לערוך שידוד
מערכות ולתקן ולהתאים את השומות והתקנות. הניסיון לרסן את תנופת מחירי הנדל"ן
הגואים בישראל לא פסחה על תחום המיסוי וכבר ראינו שני שרי אוצר שניסו (ללא
הצלחה) להוביל להוזלת הדירות באמצעות רפורמות מיסוי. יאיר לפיד עם החוק למע"מ
0 על קניית דירה (החוק מעולם לא יצא לפועל) ומשה כחלון ו'חוק הדירה השלישית'
(שנבלם בבית המשפט העליון). מתחת לפני השטח כן נחקקו הרבה תקנות חדשות
שבהחלט מכריחות את כל מי שעוסק בנדל"ן, מוכר או רוכש דירה להיות עם אצבע על
הדופק ולהיעזר בייעוץ מקצועי משפטי.
חלק משמעותי ממחיר העסקה
השילוב בין זינוק מחירי הדירות להעליה במדרגות מס הרכישה מורגש מאוד בכיסם
של רוכשים רבים. גם רוכשים אשר זוהי דירתם הראשונה ובעבר נהנו ממס רכישה צנוע
בהרבה. על כן, חשוב להבין מה צופן עתיד המיסוי בכל עסקה, כיוון שהסכומים
עלולים להצטבר לכדי עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, ואם לא תביאו אותם
בחשבון בשלב חישובי גיוס הון, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה.
חשוב לזכור שעל המיסוי משפיעות נסיבות כלליות ונסיבות פרטיות. מי שרוכש דירה
יחידה ישלם פחות ממי שכבר יש לו דירה או דירות נוספות. "הפתעות" נוספות עלולות
להופיע בדמות דרישה להיטל השבחה. כשמדובר בתמ"א 38 זו סוגיה טעונה. האם דייר
תמורה שחוזר לדירה שהורחבה בתמ"א מחויב בהיטל השבחה? האם מבחינתו בכלל
נעשתה 'עסקה' ואולי זו בכלל חובת היזם לשלם את ההיטל? כל השאלות האלה
נבחנות היום בעשרות עסקאות.
להיעזר בייעוץ של מומחה למיסוי מקרקעין
בגלל מורכבות הנושא וההשלכות הכלכליות המשמעותיות שלו מומלץ מאוד להיעזר
בשירותיו של יועץ משפטי שמתמחה בסוגיות של מיסוי מקרקעין. מומחה כזה יבחן את
מתווה העסקה ואת הנסיבות האישיות של הלקוח ויוכל להעריך את תמונת המס ולתת
ללקוח תמונת מצב מדויקת. בנוסף, במקרים רבים משפטנים שמומחים במיסוי
מקרקעין עשויים להציע שינויים במתווה ולהביא לחיסכון, הן באמצעות בקשות
לפטורים שונים והן באמצעות תכנון נכון. למשל, אם מכרתם דירה לפני כמה חודשים
ואתם מעוניינים למכור דירה נוספת יתכן שכדאי להמתין כי אחרת תחויבו במס שבח.
לעיתים נדרש גם הליך ליטיגציה מול רשויות המס. בעסקאות גדולות בהן שיעורי המס
משמעותיים, ההשקעה הזו עשויה להצדיק את עצמה בגדול. סגמנט נוסף בו למיסוי יש
השפעה דרמטית הוא תחום קבוצות הרכישה. בעבר היוו קבוצות הרכישה דרך מצוינת
לחסוך חלק ניכר מהמיסים המושתים על קונים בפרויקטים מן המניין. העובדה שמי
רוכש דירה באמצעות 'קבוצת רכישה' הוא בעצם אחד היזמים של הפרויקט הצליחה
להוריד בהרבה מקרים את העלות הריאלית של הדירות. אמנם, בשנים האחרונות
המחוקק זיהה את הלקונה הזו והיום האופן בו מתבצע המיסוי בקבוצות רכישה עודכן,
ועדיין, ליווי של מומחה חוסך בעיות רבות.
אם כבר מדברים על מומחים במיסוי מקרקעין ונדל"ן כדאי שתכירו את משרד עורכי
הדין 'גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה' שמתמחה בכל סוגיות הנדל"ן ובכלל זה בפתרונות
יצירתיים וסוגיות מורכבות של מיסוי מקרקעין.
