מיסוי נדל"ן

ההשפעה של סוגיות מס על עלות ריאלית של עסקאות נדל"ן היא עצומה ויכולה
במקרים מסוימים להסתכם באחוזים ניכרים מהעסקה. במציאות של שוק נדל"ן רותח,
שמגלם באזורי הביקוש מחירים של 30,000, 40,000 ואפילו 50,000 ש"ח למ"ר, כל
שבריר אחוז במיסוי עולה הרבה מאוד כסף. על מה בעצם מדובר? ובכן, הנה סקירה
קצרה המפרטת מעט על סוגי המיסים העיקריים שעסקת נדל"ן סטנדרטית עשויה
לטמון בחובה.

מס רכישה

מס רכישה הוא המס שצריכים לשלם רוכשי דירות למדינה. מה שיעור המס? ובכן, זה
משתנה לפי הנסיבות הספציפיות של כל רוכש. מס רכישה הוא סוג של מיסוי
פרוגרסיבי. כלומר מיסוי שגדל ביחס לסכום העסקה. במקרה של מס רכישה יש
פרמטר נוסף שנלקח בחשבון והוא כמות נכסי הנדל"ן ברשות הרוכש. כך למשל, אדם
הרוכש דירה יחידה בסכום של כ-1,600,000 ש"ח יקבל פטור מלא ממס רכישה. אותה
דירה בדיוק, באותו מחיר ובאותם תנאים שתירכש על ידי מי שכבר מחזיק בבעלותו
דירה נוספת תקבל שומת מס על 8% מהעסקה.
מעל סכום של 1,696,750 (נכון ל-2019) גם דירה יחידה מחויבת במס רכישה (שיתחיל
במדרגה ראשונה של 3.5% ומשם יטפס עד למדרגה המקסימלית של 10% עבור
נכסים ששילמו עליהם יותר מ-17,307,170 ש"ח). אם כבר יש ברשותכם דירה קחו
בחשבון שעד סכום של 5,194,225 ש"ח תצטרכו לשלם מס רכישה של 8%. וכאשר
מדובר בדירה יקרה יותר, על ההפרש בין מחיר הדירה לבין 5,194,225 תשלמו מס
רכישה יחסי בשיעור של 10%.

מס שבח

מס שבח הוא מס שמוטל על מי שמוכר נכס נדל"ן שקנה בעבר. המס מתייחס רק
לרווח של המוכר. כלומר להפרש הריאלי בין המחיר בו קנה את הנכס לבין המחיר בו
מכר את הנכס. בעקרון, נכון להיום, גובה המס הוא 25% מהרווח. בעבר, עד שנת
2014 כל אחד היה זכאי לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת בכל ארבע
שנים. היום, רק מי שמוכר דירה יחידה על מנת לרכוש דירה אחרת במקומה יקבל פטור
ממס שבח. מי שמוכר דירה וברשותו דירה נוספת לא יקבל פטור. הזכרנו שגובה המס
הוא 25% מהרווח, אבל גם כאן המציאות מורכבת יותר. חשוב להבין שהתאריך הקובע
לחישוב מס שבח הוא תאריך הקנייה של הדירה. מאחר שחלק ניכר מהדירות
שנמכרות היום נקנו בשנים שקדמו לביטול הפטור הגורף, בהן שיעור המס היה שונה,
מבחינת חישוב השומה צריך לקחת בחשבון את פרק הזמן בו כל דירה חסתה תחת
שיעור מיסוי רלוונטי. עד ה-7 בנובמבר 2001 היה נהוג מס שבח בשיעור של 50%.
מתאריך זה ועד ה-31 לדצמבר 2011 היה נהוג מס שבח בשיעור של 20% על הרווח.
והחל מה-1 לינואר 2012 ועד היום שיעור המס הינו 25%. הבשורות הטובות הן, שעבור
מוכרים אלה עליית הערך (הרווח) של הדירה עד לינואר 2014 לא תיחשב והמס עצמו
יחושב על ידי ממוצע משוקלל וחלוקה לינארית.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל על מי שהנכס שלו הורחב או שודרג בתקופה בה החזיק בו (גם
זכויות שטרם מומשו, שמאפשרות לו להגדיל את הנכס ואת שוויו, נחשבות). במרבית המקרים ההיטל הזה יהיה רלוונטי לדירות מיוחדות כמו דירות גג או בתים פרטיים, אם
בשנים בהם המוכר מחזיק את הנכס התבצע שינוי תב"ע שמאפשר לו להגדיל את
השטח הבנוי שברשותו. ההנחה היא שהרווח הזה מגולם במחיר הדירה ולכן הוא מוטל
גם אם לא נעשתה בנייה בפועל. מדובר בהיטל שמסתכם ב-50% מעליית הערך
המיוחסת לשטח/זכויות שנוספו. חשוב לציין שבפועל, באמצעות סיוע משפטי מקצועי,
ניתן פעמים רבות לערער על גובה ההיטל ולצמצם אותו.