פינוי בינוי / תמ"א 38 (2)
פינוי בינוי הוא היום מנוע הצמיחה העיקרי להתחדשות עירונית בישראל. קיימים כמה
סוגים של פינוי בינוי, חלקם מתוקף תמ"א 38 2, שהיא עדכון לתקנות המקוריות של
תמ"א 38, שאיפשרו רק את הבנייה כתוספת דירות על גג של מבנה קיים שיעבור חיזוק
ושיפוץ. התקנה המעודכנת (שנכנסה לתוקף ב-2010) מאפשרת את הריסת המבנה
ובנייה של מבנה חדש. מלבד התמ"א יש מסלולים נוספים לביצוע פינוי בינוי כתוצאה
של יוזמה עירונית או ממשלתית להתחדשות עירונית. במסגרת מסלולים אלו מתחם
מסוים מוגדר כמיועד לפינוי בינוי ויזמים שייקחו על עצמם את האתגר (ויגיעו להסכמה
עם מרבית הדיירים) ייהנו מהטבות נוספות כמו זכויות בנייה עודפות או פטור מהיטלים
מסוימים. חשוב לומר שהרגולציה בנושא מאוד דינמית ומשתנה מאזור לאזור ולכן יש
לבחון כל מקרה לגופו ולראות תחת איזה תיקון או חקיקה הוא חוסה ואיזה זכויות ניתן
לממש.
עסקה מסובכת
בלי קשר למסלול הנבחר, הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי היא תמיד עניין מסובך.
החוק דורש הסכמה של 80% מבעלי הדירות במתחם כדי להתניע את התהליך וגם
אחרי ההתנעה העקרונית צריך לפעול משפטית מול דיירים סרבנים. בשונה מפרויקטים
רגילים, בהם הבנייה נעשית על מגרש ריק, בפינוי בינוי צריך קודם למצוא סידור מגורים
חלופי והולם לדיירי הבניין. מדובר במעמסה לוגיסטית וכלכלית אדירה עבור היזם
שצריך למצוא פתרון פרטני לכל אחד מבעלי הדירות בבניין ולהיות מוכן לספוג את
השכירות משלב הפינוי ועד לסיום הבנייה והאכלוס. תהליך זה יכול לערוך 6 שנים
ואפילו יותר. המעמסה הזו היא גם הסיבה שהמגמה היום היא לאשר הקלות ליזמים
בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי. ללא הקלות משמעותיות (הן בגזרת אחוזי הבניה והן
בגזרת המיסוי) קשה מאוד לרתום יזמים שייקחו על עצמם הוצאה לפועל של פינוי בינוי
במתחמים גדולים.
ייעוץ משפטי צמוד
קשה להגזים בחשיבותו של ליווי משפטי איכותי בפרויקט פינוי בינוי. המורכבות של
העסקה התלויה בהיתרים עתידיים, המציאות בה כל בעל דירה הוא גם 'בעל עניין'
והעובדה שצריך לדאוג לרווחת הדיירים במהלך העבודות מייצרות הרבה מאוד אתגרים
ובעיות שעין מנוסה של עורך דין מומחה עשויה לחסוך.
בהקשר הזה כדאי לציין שלא כל עורך דין אזרחי מסחרי יודע לתת מענה טוב לסוגיות
משפטיות הכרוכות בפינוי בינוי. מדובר בתופעה חדשה יחסית בענף הנדל"ן הישראלי
ויש רק קומץ של פירמות מובילות שבאמת מסוגלות לתת מענה מלא לכל הסוגיות
המשפטיות הסבוכות שנובעות ממנה: יצירת הסכמה בין הדיירים, התמודדות משפטית
מול דיירים סרבנים, עריכת הסכם מול היזם, עבודה אל מול רשויות התכנון ורשויות
המס, עריכת חוזי מכר וחוזי שכירות מול הדיירים ומול רוכשים – כל אלו מיומנויות
הדרושות ממשרד עורכי דין שמספק ייעוץ משפטי לפרויקטים של פינוי בינוי.
אחד מאותם משרדים יוצאי דופן הוא 'משרד עורכי הדין גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה'.
המשרד הוקם כיוזמה של משפטנים מומחים צעירים שרצו להציע פתרון משפטי כולל
יותר, שהולם את המציאות המשתנה בשוק הנדל"ן של ישראל בעידן שיותר ויותר
פרויקטים נעשים במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי.
