חודש: דצמבר 2019

אחד החסמים הכי גדולים בקידום פרויקטים של תמ"א 38 ו'פינוי בינוי' זו תופעת 'הדייר
הסרבן'. כל אחד מבעלי הדירות בבניין הוא גם שותף בזכויות הקניין המגולמות ברכוש
המשותף. בתיאוריה, מאחר שכל דייר הוא אחד מבעלי הזכויות, הוא יכול פשוט לסרב.
יש כמה סיבות נפוצות לסירוב של דיירים לחתום: חוסר ודאות כלפי העסקה וחוסר
אמונה ביזם, רצון לשמור על הקיים ולהימנע מההמולה וחוסר הנוחות הכרוכים בבנייה,
סכסוך שכנים שגורר סרבנות מתוך יצר נקמנות או ניסיון לסחוט מהיזם פיצוי נוסף
מעבר למה שהוסכם מול שאר הדיירים.

ההבדל בין 'פינוי בינוי' לתמ"א 38\1 חיזוק

המחוקק לקח בחשבון שחלק מבעלי הדירות עשויים להתנגד לפרויקט, לכן, במקרה
של פרויקט 'פינוי בינוי', הרף הדרוש עומד על הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות.
במקרה של פרויקט תמ"א 38 הרוב הדרוש עומד על 67% (66% לתמ"א 38 לשיפוץ
והוספת קומות על בניין קיים). הבעיה מתחילה כשדיירים לא מוכנים לקבל את
ההכרעה ומסרבים להתפנות. כאן ההכרעה עוברת להליך משפטי. במקרה של דייר
סרבן בפרויקט 'פינוי בינוי' זירת הבירור תהיה בית משפט אזרחי. במקרה של דייר סרבן
בפרויקט תמ"א 38 זירת הבירור היא אצל המפקח על הבתים המשותפים במשרד
המשפטים. בשתי הזירות מחויב הפוסק לשמוע את טענות הדייר הסרבן. כאן, ראוי
לציין שיש מקרים בהם יקבע שהסרבנות מוצדקת ותפסוק לטובת הדייר. לאחרונה עבר
תיקון בחוק שמצד אחד נותן יותר סמכויות בטיפול בדיירים סרבנים, ומצד שני נותן יותר
הגנות לקשישים בפרויקטים של 'פינוי בנוי'.
החוק הקודם, גם כאשר פסק נגד דייר סרבן, לא איפשר פינוי כפוי של דייר. לזה היה
נדרש הליך משפטי נוסף שגזל הרבה זמן וכסף. החוק החדש מאפשר לבית המשפט
לכפות על הדייר הסרבן לפנות את הנכס כחלק מאותו הליך משפטי.
כאמור, לתיקון יש גם ממד סוציאלי. מסתבר שרבים מהדיירים הסרבנים הם קשישים
מעל גיל 75 שמסיבות מובנות לא מעוניינים בטרחה הכרוכה בפינוי. כדי להקטין את
תופעת הדייר הסרבן מחד וכדי לשמור על זכויות הדיירים המבוגרים מאידך. החוק קבע
שדיירים מעל גיל 75 יכולים לבחור חלופת קבע מיידית שתהה שוות ערך לדירת
התמורה שהם עתידים לקבל: או במימון שהות בבית אבות או ברכישה של דירה
חדשה ושוות ערך. הם רשאים גם לקבל תמורה בפרויקט וגם פה עומדת בפניהם
הברירה לקבל דירת תמורה מלאה או דירה קטנה יותר שמתאימה לצרכיהם ואת
ההפרש לקבל בדמות פיצוי כספי. גם זו אופציה אטרקטיבית מאוד עבור קשישים
רבים.
החוק נתן דעתו גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בהם יש הוספת קומות על גבי
בניין קיים. בעקרון אין חובת פינוי דיירים ואספקת דיור חלופי בפרויקט כזה. החדשות
הטובות הן שדיירים מעל גיל 80 בפרויקט תמ"א של שיפוץ והוספת קומות יהיו זכאים
לדיור חלופי בכל תקופת העבודות.

אל תוותרו על ליווי משפטי

הדרך היעילה ביותר לצמצם את הנזק שדיירים סרבנים עלולים לגרום לפרויקט היא
להיעזר בליווי מקצועי משפטי מהשלבים הראשונים. משרד עורכי דין שמצטיין בניהול
וקידום פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38, כמו למשל 'גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה
עורכי דין', ינסה בשלב הראשון לגבש הסכמות בין כלל הדיירים ולגשר על
המחלוקות. בדרך כלל כאשר אנשי מקצוע מעורבים בגיבוש הדיירים, בעיות אובייקטיביות רבות וחששות של דיירים מפני שינוי, נפתרים מעצמם. גם אם נותר מספר
מצומצם של דיירים סרבנים, שנוהגים באופן בלתי סביר המנוגד לאינטרס של רוב
הדיירים, יתגבש רוב מוצק בין הדיירים וניתן יהיה לקבל פסיקה מטעם בית המשפט או
מטעם המפקח על הבתים המשותפים שתאפשר את התנעת הפרויקט.

הסוד בהוצאה לפועל של פרויקט נדל"ן מוצלח ואיכותי במסגרת תמ"א 38 הוא
ביסודות האיתנים. אמנם מדובר על פרויקט בנייה שחייב להתבצע על ידי אנשי מקצוע
מעולים בהתאם לתקנים מחמירים, אך כשאנחנו מדברים על 'יסודות איתנים' אנחנו
מתכוונים לתשתית המשפטית – להסכם התמ"א ולהיתרים השונים. כאשר התשתית
הזו רעועה ולא סגורה לפרטי פרטים התנעת הפרויקט עלולה להשתבש.
הנה כמה דגשים משפטיים שחייבים להיות חלק מכל מיזם תמ"א 38 שרוצה להצליח.

ההסכם צריך לשקף את כל מה שסוכם

הסכם תמ"א טוב צריך להגדיר מה בדיוק היזם מקבל (לרוב העברה של זכויות הבנייה)
וכמובן מה מקבלים הדיירים. בעניין הזה חשוב לרדת לפרטים הכי קטנים – עד רמת
המפרט בלי לשכוח דבר. מה שלא כתוב בחוזה לא קיים. בנוסף, קיימת הבנה שמי
שנושא בכל העלויות, כולל עלויות של ייעוץ משפטי, דיור חלופי, אגרות, הטלים ומיסים
הוא היזם. ההבנה הזו חייבת לקבל ביטוי בחוזה שמגדיר את העסקה כ'עסקת נטו'.
מבחינת הדיירים זה מה שמבטח אותם מפני תביעות כספים עתידיות וימנע הרבה
ויכוחים וכאבי לב בהמשך הדרך.

תנאי מתלה

אחד הדברים שמאפיינים עסקת תמ"א 38 זו העובדה שעסקה כזו יוצאת לדרך לפני
שכל הפרטים סגורים. לפני התנעת העסקה היזם צריך להגיע להסכם מול הדיירים,
לכן חלק מהבטחות היזם הן הבטחות משוערות. כל עוד לא הוגשו תכניות ולא ניתן
היתר בנייה של רשויות התכנון שום דבר לא סגור. לכן חשוב שההסכם יהיה מותנה
בכך שאם היזם לא יכול לעמוד בהתחייבויות כלפי הדיירים ההסכם יתבטל או יתעדכן.
בעבר היו מקרים של יזמים שהבטיחו הבטחות שידעו שלא יכלו לעמוד בהן אבל מרגע
שהותנע התהליך הדיירים נותרו כבולים ליזם.

הערת אזהרה

בדרך כלל בתום חתימת חוזה תמ"א מול הדיירים נרשמת בטאבו 'הערת אזהרה' על
הרכוש המשותף לטובת היזם. זה מנגנון מקובל שמבטח אותו מול הדיירים. מנגד,
חשוב לשים לב שהערת האזהרה מתייחסת רק לרכוש המשותף ואינה תקפה לדירות
עצמן שהן קניינם הפרטי של הדיירים ורישום 'הערת אזהרה' עליהן פוגע בזכות הקניין
שלהם. במקביל, מומלץ לעמוד על כך שהיזם יספק ייפוי כוח חתום לביטול הערת
האזהרה אם הוא לא יעמוד בחובותיו כפי שהוגדרו בחוזה.

הגבלת קצב מכירת הדירות

לכאורה הסעיף הזה נראה מוזר, הרי באמצעות מכירת הדירות היזם נהנה מאיתנות
כלכלית שמאפשרת לו להתקדם. מנגד, כאשר בוחרים יזם חשוב לבחור ביזם שמראש
מוכיח 'איתנות כלכלית' ותכנית מימון מגובשת שלא תלויה בקצב מכירת הדירות. הגבל
קצב המכירה והתנייתו בקצב התקדמות הפרויקט מעודדת את היזם לעמוד בלוחות
הזמנים ומהווה סוג של עירבון שהדיירים מחזיקים מולו.

תיקון צו הבית המשותף

חשוב שההסכם מול היזם יכלול גם את תיקון צו הבית המשותף, שהוא המפתח לכל
זכויות הקניין של הדיירים. במסגרת התמ"א יקבלו הדיירים חדר ממ"ד ולעיתים גם
מרפסות, מחסנים וחניה פרטית. חשוב שבמקביל התוספות האלה ירשמו כחלק מהדירות והשטחים המוצמדים אליהן. זה משמעותי מאוד בקביעת הערך של הדירה
בעת מכירה עתידית ועדיף להטיל את חובת הרישום, מראש, על היזם.
למידע נוסף על דגשים משפטיים להסכם תמ"א אתם מוזמנים לפנות ל'גיטלמן, לוי,
שזיפי-מאיה משרד עורכי דין'.

פינוי בינוי / תמ"א 38 (2)

פינוי בינוי הוא היום מנוע הצמיחה העיקרי להתחדשות עירונית בישראל. קיימים כמה
סוגים של פינוי בינוי, חלקם מתוקף תמ"א 38 2, שהיא עדכון לתקנות המקוריות של
תמ"א 38, שאיפשרו רק את הבנייה כתוספת דירות על גג של מבנה קיים שיעבור חיזוק
ושיפוץ. התקנה המעודכנת (שנכנסה לתוקף ב-2010) מאפשרת את הריסת המבנה
ובנייה של מבנה חדש. מלבד התמ"א יש מסלולים נוספים לביצוע פינוי בינוי כתוצאה
של יוזמה עירונית או ממשלתית להתחדשות עירונית. במסגרת מסלולים אלו מתחם
מסוים מוגדר כמיועד לפינוי בינוי ויזמים שייקחו על עצמם את האתגר (ויגיעו להסכמה
עם מרבית הדיירים) ייהנו מהטבות נוספות כמו זכויות בנייה עודפות או פטור מהיטלים
מסוימים. חשוב לומר שהרגולציה בנושא מאוד דינמית ומשתנה מאזור לאזור ולכן יש
לבחון כל מקרה לגופו ולראות תחת איזה תיקון או חקיקה הוא חוסה ואיזה זכויות ניתן
לממש.

עסקה מסובכת

בלי קשר למסלול הנבחר, הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי היא תמיד עניין מסובך.
החוק דורש הסכמה של 80% מבעלי הדירות במתחם כדי להתניע את התהליך וגם
אחרי ההתנעה העקרונית צריך לפעול משפטית מול דיירים סרבנים. בשונה מפרויקטים
רגילים, בהם הבנייה נעשית על מגרש ריק, בפינוי בינוי צריך קודם למצוא סידור מגורים
חלופי והולם לדיירי הבניין. מדובר במעמסה לוגיסטית וכלכלית אדירה עבור היזם
שצריך למצוא פתרון פרטני לכל אחד מבעלי הדירות בבניין ולהיות מוכן לספוג את
השכירות משלב הפינוי ועד לסיום הבנייה והאכלוס. תהליך זה יכול לערוך 6 שנים
ואפילו יותר. המעמסה הזו היא גם הסיבה שהמגמה היום היא לאשר הקלות ליזמים
בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי. ללא הקלות משמעותיות (הן בגזרת אחוזי הבניה והן
בגזרת המיסוי) קשה מאוד לרתום יזמים שייקחו על עצמם הוצאה לפועל של פינוי בינוי
במתחמים גדולים.

ייעוץ משפטי צמוד

קשה להגזים בחשיבותו של ליווי משפטי איכותי בפרויקט פינוי בינוי. המורכבות של
העסקה התלויה בהיתרים עתידיים, המציאות בה כל בעל דירה הוא גם 'בעל עניין'
והעובדה שצריך לדאוג לרווחת הדיירים במהלך העבודות מייצרות הרבה מאוד אתגרים
ובעיות שעין מנוסה של עורך דין מומחה עשויה לחסוך.
בהקשר הזה כדאי לציין שלא כל עורך דין אזרחי מסחרי יודע לתת מענה טוב לסוגיות
משפטיות הכרוכות בפינוי בינוי. מדובר בתופעה חדשה יחסית בענף הנדל"ן הישראלי
ויש רק קומץ של פירמות מובילות שבאמת מסוגלות לתת מענה מלא לכל הסוגיות
המשפטיות הסבוכות שנובעות ממנה: יצירת הסכמה בין הדיירים, התמודדות משפטית
מול דיירים סרבנים, עריכת הסכם מול היזם, עבודה אל מול רשויות התכנון ורשויות
המס, עריכת חוזי מכר וחוזי שכירות מול הדיירים ומול רוכשים – כל אלו מיומנויות
הדרושות ממשרד עורכי דין שמספק ייעוץ משפטי לפרויקטים של פינוי בינוי.
אחד מאותם משרדים יוצאי דופן הוא 'משרד עורכי הדין גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה'.
המשרד הוקם כיוזמה של משפטנים מומחים צעירים שרצו להציע פתרון משפטי כולל
יותר, שהולם את המציאות המשתנה בשוק הנדל"ן של ישראל בעידן שיותר ויותר
פרויקטים נעשים במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי.