אחד החסמים הכי גדולים בקידום פרויקטים של תמ"א 38 ו'פינוי בינוי' זו תופעת 'הדייר
הסרבן'. כל אחד מבעלי הדירות בבניין הוא גם שותף בזכויות הקניין המגולמות ברכוש
המשותף. בתיאוריה, מאחר שכל דייר הוא אחד מבעלי הזכויות, הוא יכול פשוט לסרב.
יש כמה סיבות נפוצות לסירוב של דיירים לחתום: חוסר ודאות כלפי העסקה וחוסר
אמונה ביזם, רצון לשמור על הקיים ולהימנע מההמולה וחוסר הנוחות הכרוכים בבנייה,
סכסוך שכנים שגורר סרבנות מתוך יצר נקמנות או ניסיון לסחוט מהיזם פיצוי נוסף
מעבר למה שהוסכם מול שאר הדיירים.
ההבדל בין 'פינוי בינוי' לתמ"א 38\1 חיזוק
המחוקק לקח בחשבון שחלק מבעלי הדירות עשויים להתנגד לפרויקט, לכן, במקרה
של פרויקט 'פינוי בינוי', הרף הדרוש עומד על הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות.
במקרה של פרויקט תמ"א 38 הרוב הדרוש עומד על 67% (66% לתמ"א 38 לשיפוץ
והוספת קומות על בניין קיים). הבעיה מתחילה כשדיירים לא מוכנים לקבל את
ההכרעה ומסרבים להתפנות. כאן ההכרעה עוברת להליך משפטי. במקרה של דייר
סרבן בפרויקט 'פינוי בינוי' זירת הבירור תהיה בית משפט אזרחי. במקרה של דייר סרבן
בפרויקט תמ"א 38 זירת הבירור היא אצל המפקח על הבתים המשותפים במשרד
המשפטים. בשתי הזירות מחויב הפוסק לשמוע את טענות הדייר הסרבן. כאן, ראוי
לציין שיש מקרים בהם יקבע שהסרבנות מוצדקת ותפסוק לטובת הדייר. לאחרונה עבר
תיקון בחוק שמצד אחד נותן יותר סמכויות בטיפול בדיירים סרבנים, ומצד שני נותן יותר
הגנות לקשישים בפרויקטים של 'פינוי בנוי'.
החוק הקודם, גם כאשר פסק נגד דייר סרבן, לא איפשר פינוי כפוי של דייר. לזה היה
נדרש הליך משפטי נוסף שגזל הרבה זמן וכסף. החוק החדש מאפשר לבית המשפט
לכפות על הדייר הסרבן לפנות את הנכס כחלק מאותו הליך משפטי.
כאמור, לתיקון יש גם ממד סוציאלי. מסתבר שרבים מהדיירים הסרבנים הם קשישים
מעל גיל 75 שמסיבות מובנות לא מעוניינים בטרחה הכרוכה בפינוי. כדי להקטין את
תופעת הדייר הסרבן מחד וכדי לשמור על זכויות הדיירים המבוגרים מאידך. החוק קבע
שדיירים מעל גיל 75 יכולים לבחור חלופת קבע מיידית שתהה שוות ערך לדירת
התמורה שהם עתידים לקבל: או במימון שהות בבית אבות או ברכישה של דירה
חדשה ושוות ערך. הם רשאים גם לקבל תמורה בפרויקט וגם פה עומדת בפניהם
הברירה לקבל דירת תמורה מלאה או דירה קטנה יותר שמתאימה לצרכיהם ואת
ההפרש לקבל בדמות פיצוי כספי. גם זו אופציה אטרקטיבית מאוד עבור קשישים
רבים.
החוק נתן דעתו גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בהם יש הוספת קומות על גבי
בניין קיים. בעקרון אין חובת פינוי דיירים ואספקת דיור חלופי בפרויקט כזה. החדשות
הטובות הן שדיירים מעל גיל 80 בפרויקט תמ"א של שיפוץ והוספת קומות יהיו זכאים
לדיור חלופי בכל תקופת העבודות.
אל תוותרו על ליווי משפטי
הדרך היעילה ביותר לצמצם את הנזק שדיירים סרבנים עלולים לגרום לפרויקט היא
להיעזר בליווי מקצועי משפטי מהשלבים הראשונים. משרד עורכי דין שמצטיין בניהול
וקידום פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38, כמו למשל 'גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה
עורכי דין', ינסה בשלב הראשון לגבש הסכמות בין כלל הדיירים ולגשר על
המחלוקות. בדרך כלל כאשר אנשי מקצוע מעורבים בגיבוש הדיירים, בעיות אובייקטיביות רבות וחששות של דיירים מפני שינוי, נפתרים מעצמם. גם אם נותר מספר
מצומצם של דיירים סרבנים, שנוהגים באופן בלתי סביר המנוגד לאינטרס של רוב
הדיירים, יתגבש רוב מוצק בין הדיירים וניתן יהיה לקבל פסיקה מטעם בית המשפט או
מטעם המפקח על הבתים המשותפים שתאפשר את התנעת הפרויקט.
