עסקאות נדלן

עסקת קומבינציה הנה עסקת נדל"ן מורכבת. אם בעסקת נדל"ן רגילה קרקע נמכרת
ליזם בכסף, בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע נותנים ליזם את זכות השימוש בקרקע
תמורת בעלות על חלק מהנכסים שייבנו בה. הרבה פעמים עסקאות כאלה הן בגדר
WIN WIN שגם משתלמות מאוד בהיבטי מיסוי מקרקעין. מנגד הסכם קומבינציה הוא
חוזה מורכב שמושתת על התליות והתניות ועריכתו דורשת רמה גבוהה של מקצועיות
וניסיון.

יותר נפוץ ממה שחושבים

עסקאות קומבינציה תמיד היו חלק מהנוף, אך בעבר הן היו יחסית נדירות. עסקאות
כאלה נערכו בדרך כלל מול בעלי מגרשים פנויים לבנייה רוויה, ולמרות שעסקאות
כאלה התקיימו השכיחות שלהן לא היתה מאוד גבוהה. ואז באה תמ"א 38 ושינתה
הכול. אולי זה יפתיע אתכם, אבל למעשה כל הסכם לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א
38 הוא בעצם סוג של עסקת קומבינציה. בעלי הזכויות בנכס, קרי בעלי הדירות בבניין,
'מוכרים' את הזכויות שלהם בשטחים המשותפים ליזם, לא תמורת תשלום ישיר אלא
תמורת קבלת דירה גדולה יותר ובניין משודרג. הרציונל של הסכם תמ"א והכלים
המשפטיים באמצעותם עורכים אותו חופפים לחלוטין את ההגדרות של הסכם
קומבינציה.

כמו שהזכרנו אחד הדברים שהופך הסכם קומבינציה לאטרקטיבי הוא האפשרות
לתכנן את המיסוי ולחסוך חלקים ממנו. כך, למשל, בעסקת קומבינציה המס על
הקרקע הוא מס חלקי, בעוד שברכישת הקרקע במזומן שומת המס תהיה מלאה.

חשוב לזכור שלא תמיד הכול ורוד, כי לעסקת קומבינציה יש גם חסרונות. בעסקה
רגילה, מרגע שהכסף סיים להחליף ידיים הבעלות גם היא עוברת וכל צד ממשיך
לדרכו. עסקת קומבינציה היא במהותה שותפות לאורך זמן. שותפים לא תמיד
מסתדרים והעובדה שכמעט תמיד יש נעלמים שונים ומשונים בהמשך הדרך עלולה
ליצור חיכוכים ואי-הבנות. ועדיין, כאשר עסקת קומבינציה נתפרת כמו שצריך, תוך
תחקיר מעמיק ויצירת מתווה שישרת את כל הצדדים בעסקה, מדובר בכלי נהדר שיכול
למקסם את העסקה באופן סינרגטי. כך, עבור כל הצדדים לעסקה, מדובר בעניין
משתלם מאוד שחוסך הן ליזם והן לבעלי הקרקע הרבה מאוד כסף שהם לא חוסכים
במתווה של עסקה רגילה. מדובר בעיקר ביכולת לתכנן את מתווה העסקה והפרויקט
כך שנטל המיסוי יפחת משמעותית. אבל בשביל זה צריך ליווי משפטי מקצועי.

המומחים להסכמי קומבינציה

אחת הדרכים שמאפשרת להקטין מאוד את הסיכון בעסקאות קומבינציה היא להיעזר
במי שכבר הוכיח את עצמו כמומחה לעניין. הזינוק בעסקאות תמ"א 38 ועמו הזינוק
בהסכמי קומבינציה תפס את המערכת לא מוכנה כי חלק ניכר מעורכי הדין שעסקו
בעריכת חוזי נדל"ן רגילים היו פחות מנוסים בעריכת הסכמי קומבינציה. היום פועלים
בענף עריכת הדין כמה משרדים שמתמחים גם בנושא הזה, אחד המשרדים הבולטים
בקטגוריה הוא משרד עורכי הדין 'גיטלמן, לוי, שזיפי –מאיה'. המשרד הוקם כיוזמה של
כמה עורכי דין צעירים שעבדו בפירמות גדולות, שהחליטו להציע לשוק הנדל"ן
המתפתח של ישראל אלטרנטיבה הולמת יותר למציאות של תמ"א 38 וקבוצות
הרכישה, שמייצרת אתגרים משפטיים חדשים ובכללן הרבה יותר הסכמי קומבינציה.

עבור למעלה מתשעים אחוזים מהאוכלוסייה, חתימה על חוזה המכר של דירה היא
העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר שהם יבצעו בחייהם. למרות מה
שמוטל על הכף ראינו גם בשנים האחרונות רוכשי דירות שנפגעו, כמו בפרשת הקריסה
של היזמית ענבל אור, שהותירה חלק מרוכשי הדירות בלי הדירה ובלי כספם. לכן,
כשחותמים על עסקה בסדר גודל כזה מומלץ להקפיד על כמה כללים חשובים.

יד שנייה או 'דירה על הנייר'?

שוק הנדל"ן מתחלק לשתי קטגוריות עיקריות: דירות יד שנייה ודירות מיזמים שקונים
'על הנייר' (יש גם את הסגמנט של קבוצות רכישה אבל לצורך הדיון נתייחס לסגמנט
הזה כאל נגזרת של 'דירה על הנייר'). לכל אחת מהקטגוריות האלה יש יתרונות
וחסרונות. לצורך העניין נבליט דווקא את הסכנות ונסביר כיצד להימנע מהן.
כאשר רוכשים דירה מיד שנייה הדבר הכי חשוב הוא להבין מה מצבה, הן מהבחינה
הפיזית אבל בעיקר מבחינה רישומית ומשפטית. חשוב לוודא כי הדירה רשומה בטאבו
על שם הגורם המוכר ושאין עליה עיקולים או הערת אזהרה; חשוב לבדוק את תיק
הבניין ולראות שהרישום תואם את מה שקיים בשטח ושהכול נבנה כחוק.
כשמדובר בדירה 'על הנייר', המצב מורכב יותר. מה שרוכשים זו התחייבות עתידית
לקבלת דירה. לפעמים נמכרות דירות 'על הנייר' עוד לפני שהיזם קיבל היתר בנייה.
לכן בכל מצב חשוב לבדוק מה הסטטוס של הקרקע, ולוודא שהיזם הוא הבעלים או
בעל הזכויות בקרקע. אחד הדברים שמומלץ לעשות כשקונים דירה 'על הנייר' הוא לא
לוותר על ערבות בנקאית וליווי בנקאי או פוליסת ביטוח של חברת ביטוח. מדובר
בתעודת ביטוח לכסף שלכם. לא פחות. לעיתים אין ליווי בנקאי, במקרה זה חשוב
שעורך הדין שמייצג אתכם ימצא חלופה חוזית אחרת להבטחת כספכם (כמו התניית
מרב התמורה בהשלמת הדירה).

חתימה על חוזה והערת אזהרה

החוזה עליו חותמים צריך לשקף את כל ההבנות אליהן הגיעו הצדדים במהלך המשא
ומתן.
בדירת יד שנייה בתום אקט החתימה ובמקביל להעברת התשלום הראשון חשוב
להקפיד שתירשם על שמכם הערת אזהרה בטאבו.
בדירה מקבלן, שקיימת בשלב הקנייה רק 'על הנייר', המצב יותר סבוך. מאחר שאין
עדיין דירה, גם אין רישום שלה בטאבו ולא תמיד קיימת אפשרות לרשום הערת
אזהרה. לכן, כדי להבטיח את הכסף שלכם, עליכם לדרוש מהיזם פתרון בדמות
ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. על זה ממש לא מומלץ להתפשר גם אם היזם יציע
לכם 'הנחה'.
בנוסף, כשמדובר בדירה 'על הנייר', חוזה המכר צריך לרדת לפרטי פרטים. החוזה הוא
הבטוחה של הרוכש – קראו טוב את המפרט וודאו כי הוא כולל את כל מה שסיכמתם
עליו, עד רמת הברז והמתג.